Wer eine Gewerbeimmobilie besitzt, ein Baudenkmal vermietet oder Verträge verlängert, muss jetzt genau hinschauen: Der Gesetzgeber hat das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schrittweise in das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) überführt.
Während der Fokus bisher meist auf dem Heizungstausch lag, bringt die Reform fundamentale Verschärfungen bei der Ausstellung, Gültigkeit und Typsystematik von Energieausweisen mit sich.
Als Ihre regionalen Experten von amcad fassen wir die zwei wichtigsten Praxis-Hammer und alle gesetzlichen Detailänderungen für Eigentümer in der Metropolregion Nürnberg, Fürth und Erlangen zusammen.
Die zwei wichtigsten Praxis-Änderungen im Überblick
Aus für die Denkmal-Ausnahme: Energieausweis-Pflicht für Baudenkmäler
Bisher waren denkmalgeschützte Gebäude (§ 79 GEG alt) pauschal von der Verpflichtung ausgenommen, bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung einen Energieausweis vorzulegen.
Neu nach GModG: Diese generelle Ausnahme ist gestrichen. Für Baudenkmäler müssen bei Immobilientransaktionen künftig transparente Energieausweise auf Basis einer energetischen Bilanzierung vorliegen. Das schafft Markttransparenz, fordert Denkmalbesitzern aber rechtzeitiges Handeln ab.
Verbrauchsausweis-Verbot bei Nichtwohngebäuden
Gewerbe- und Nichtwohngebäude (Büros, Praxen, Hallen, Verkaufsstätten) konnten bisher oft über simple Verbrauchsabrechnungen der letzten drei Jahre einen günstigen Verbrauchsausweis erhalten. Damit ist jetzt Schluss.
Neu nach GModG: Verbrauchsbasierte Energieausweise (§ 82) sind ausschließlich für Gebäude zulässig, die rein Wohnzwecken dienen. Für Nichtwohngebäude gilt bei Verkauf, Neuvermietung, Verpachtung oder Leasing ausnahmslos die künftige Form des Bedarfsausweises auf Basis einer detaillierten energetischen Bilanzierung.
Die Paragraphen-Gegenüberstellung: GEG vs. GModG
Damit Sie den Überblick behalten, zeigen die geänderten Vorschriften der §§ 79 bis 85 im Detail, wo die Anforderungen steigen:
§ 79 & § 80: Neue Ausweispflichten und „Mietvertragsverlängerung“
- Digital & Maschinenlesbar: Ausweise werden primär digital erzeugt; Papierausgaben gibt es nur noch auf Wunsch
- Ausweitung der Auslöser: Die Pflicht zur Ausweisvorlage greift künftig nicht mehr nur bei Verkauf oder Neuvermietung, sondern erstmals auch bei der Verlängerung bestehender Miet-, Pacht- und Leasingverträge.
- Entfall von Freigrenzen: Die bisherigen Nutzflächenschwellen von 250 m² und 500 m² entfallen; behördlich genutzte Nichtwohngebäude benötigen künftig generell einen Ausweis.
- Mischgebäude: Bei gemischt genutzten Objekten bestimmt die überwiegende Nutzung das Gesamtdokument – getrennte Teil-Ausweise fallen weitgehend weg.
§ 81 & § 82: Begriffliche Schärfung & strengerer Verbrauchsausweis
- Neue Nomenklatur: Der Begriff Bedarfsausweis wird rechtlich durch die Bezeichnung „Energieausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung“ ersetzt.
- Strengere Verbrauchsdaten für Wohngebäude: Wo Verbrauchsausweise für reine Wohngebäude noch erlaubt sind, fordert das Gesetz nun lückenlose monatliche Verbrauchsdaten über mindestens 24 aufeinanderfolgende Monate (statt bisher pauschal 36 Monate).
§ 84 & § 85: Massive Aufwertung der Modernisierungsempfehlungen
Die im Ausweis enthaltenen Modernisierungsempfehlungen waren im alten GEG oft reine Textbausteine. Nach dem GModG wird dieser Teil massiv aufgewertet:
- Tiefenanalyse Pflicht: Aussteller müssen künftig konkrete Schätzungen zu Treibhausgas-Einsparungen, Energiekostensenkungen und zur Beseitigung von Schwachstellen machen.
- Technische Details: Angaben zu Niedertemperaturfähigkeit, Vorlauftemperaturen, Innenraumqualität sowie verbleibender Lebensdauer von Heizung und Klimaanlage werden Bestandteil des Dokuments.
- Erweiterter Katalog: Das Formular umfasst künftig rund 31 spezifische Pflichtangaben – darunter Angaben zu Sommerlichem Wärmeschutz, Laststeuerbarkeit und Betriebskosten.
Was bedeuten die neuen Regeln für Eigentümer in Franken?
Für Eigentümer und Verwalter im Raum Nürnberg, Fürth und Erlangen erhöht sich der Berechnungsaufwand bei Gewerbe- und Denkmalobjekten spürbar. Ein einfacher „Verbrauchsschein aus dem Internet“ reicht für Nichtwohngebäude nicht mehr aus und schützt vor allem nicht vor Bußgeldern bei Mieterwechseln oder Vertragsverlängerungen.
Bestehende Energieausweise (egal ob Bedarfs- oder Verbrauchsausweis) behalten zwar ihre 10-jährige Gültigkeit ab Ausstellungsdatum. Doch sobald ein neues Dokument erforderlich wird oder Verträge angepasst werden, greifen die strengeren GModG-Standards.
Als zertifizierte Energieberater begleiten wir Sie durch die Neuerungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes:
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Über den Autor
Matthias Bertholdt
